個人で始める民泊投資について考える

読者の皆様、民泊をご存知でしょうか?

数年前まではあまり知られていない様子でしたが、

【今民泊業界が熱い!!】

2017年2月に日本国内で48,000物件もの部屋が、民泊と言った形式で貸し出されているようです。

さて、そもそも民泊とは?

「民泊」という言葉はかねて農村や漁村にある家に宿泊する形態を指して使われてきました。一般に民泊に関する明確な定義が存在しているわけではありませんが、現状、「民泊」という言葉に一応の定義を与えるとすれば、旅館業法の規制下にあるホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、個人や法人が保有する民家やマンションの部屋などに有償で宿泊することといえるでしょう。「ホームシェア」と呼ばれることもあります。

また、民泊の普及に伴い、こうした空き部屋などを有効に活用したい個人と、その部屋に泊まりたい宿泊客とを結びつけるオンライン仲介サービスを提供する企業が出現しました。2016年にはメディアで多く報じられたこともあり、ご存知の方も多いのではないでしょうか。たとえば、アメリカ初の民泊仲介サイトで世界最大手のAirbnb(エアー・ビー・アンド・ビー)がそれです。これらの企業が提供するサービスは総じて「民泊サービス」と呼ばれています。

– minpaku.biz参照 (http://min-paku.biz/)

 

要は、

空いている部屋と、そこを泊まりたい人とが気軽にマッチングできるようになったために発生した、誰でも気軽に取り組めてしまう旅館業。

な訳です。簡単に収入が得られてしまうかわりに、旅館業法や、民法612条による無断転貸の禁止など、法律的に問題のある状況が続いております。

不労所得に貪欲な勇者様(フリーランスの皆様)方のために分析し、まとめました。

 

1. なぜ民泊に泊まるのか

民泊の宿泊者割合は(東京都内データ)
日本人が1割、外国人が9割、比率的にはアジア圏のゲストが多いようです。

綺麗なホテルがある中で、なぜ民泊に泊まる方がいるのか。
その理由は大きく3つあります。

現地体験

民泊最大手サイト airbnb のコンセプトは “暮らすように旅しよう”、旅行ではなく現地体験が大きなテーマでした。
bnb の元は bed and breakfast。
要は、一緒に同じ部屋で暮らして、朝食も一緒にしようよ。 とのこと。

投資目的での参入が増えた今でも、交流を求めるゲストがいらしゃいます。
シェア型の民泊運営をされている方と多くマッチングしているようです。

宿泊料金

長期の滞在、複数名での宿泊ですと、ホテルより宿泊料金が安くなるケースが多いです。
料金メリット重視でairbnbを活用しているゲストが多くいらっしゃいます。

<試算 : 1人で1泊の場合>
ホテル→ 1泊費用10000円
民泊→ 1泊費用5000円 + 清掃費用5000円 = 10000円

<試算 : 1人で7泊の場合>
ホテル→ 1泊費用10000円 × 7日 = 70000円
民泊→ 1泊費用5000円 × 7日 + 清掃費用5000円 = 40000円
(1週間以上の宿泊ですと宿泊費用が割引になるケースもあり更に安くなります)

<試算 : 6人で7泊の場合>
ホテル→ 1泊費用10000円 × 6人 × 7泊 = 42万円
民泊→ 1泊費用20000円 × 7泊 + 清掃費用10000円 = 15万円

このように、
1回の宿泊に対する清掃費用は1回しかかからないため、長期宿泊の場合安い!
人数と費用の積ではなく、6人用の部屋やそれ以上の大人数用の部屋もあるので、大人数の場合安い!

宿泊場所がない、探せない

まず外国人は、日本語で書かれた、日本人の作ったホテルのホームページや、まとめサイトを見て宿泊先を探します。
外国人向けのまとめサイトはありますが、掲載は一部でしょう。

要は、日本のホテルを、日本人ほどうまく探せない状況なのです。(当たり前ですが。)

にも関わらず、東京や大阪のホテル稼働率は非常に高く、長期で宿を借りようと思うと外国人には難易度が高すぎる!
故に民泊サイトを利用される方が多いのです。

 

2. 繁忙期、閑散期

民泊には繁忙期、閑散期が存在します。
1の”なぜ民泊に泊まるのか”を踏まえたら大体つかめるかと思います!

繁忙期、閑散期、すなわち、【儲かる時期、儲からない時期】です。

1月 年末年始は超繁忙期です。
旅行される方が多いのでしょうね。
通常の宿泊単価を3倍以上にあげても宿泊問い合わせがあるかと思います。
年始を過ぎると徐々に落ち着きます。

2月 閑散期

3月 閑散期→繁忙期
冬の閑散期を抜けて暖かくなったタイミングで、桜のシーズンに向けた最繁忙期が到来します。
通常の月の売り上げの2倍は期待できる時期です。

4月 最繁忙期
桜のシーズンです。確実に儲かります。
この時期で赤字の運営の部屋は聞いたことがありません。
ただし、引越しシーズンでもあり民泊が見つかりやすくなる時期でもあります。
繁忙期前に、やむなく撤退される方を多く見てきました。

5月 繁忙期
GWの宿泊希望者が増えます。
外国人からするとなんてことない時期かもしれませんが、日本人が活発に動くため国内ホテルの繁忙期に当たります。
そのため宿泊先を探して、民泊に流れ込みます。

6月 閑散期

7月 そこそこ

8月 比較的繁忙期
お祭りなどがありますので、一部の外国人の旅行時期に重なります。
また留学の時期ということもあり、長期での宿泊が期待できる時期でもあります。
沖縄の民泊物件ですと、月に百万以上も売り上げが出る物件もあるとか、ないとか。

9月 繁忙期
紅葉シーズンになります。
栃木の日光に行くために東京で宿を借りるなど、ゲストのニーズは様々です。
この時期は比較的収益が期待できます。

10月 閑散期
紅葉のシーズンが終えると閑散期です。
別の仕事をしましょう!
この時期には12月年末年始の予約が割と埋まってきますので、
金額調整を必ずしましょう。

11月 閑散期

12月 閑散期→繁忙期
人が入りづらい時期ですが、年末にかけていきなり予約が増えます。
年末は清掃会社が休業していたり、金額を上げているケースもありますので、
物件の管理について準備した方がいいかも。

3. 民泊のリスクについて

民泊はリスクがあります。

戦争時に赤紙が来た。。くらいの確率で、保健所からお手紙が届きます。
隣の席にいじめっ子が来る確率と同じ程度、隣人から苦情がきます。

採算が合わず、民泊をやめる方も多く見てきました。

あなたの隣の家が民泊を始めて、いきなり知らない外国人が毎日出入りしたら、いかがですか?
騒音や、ゴミの問題、日本の文化への理解などなど、様々問題があります。

民泊物件を賃貸で借りて運用する場合 100万円前後は見ておいた方がいいかと。
本当にリターンがあるのか。
次の章を見て、改めてご検討ください。

参考 http://airbnb-start.com/5129-2/

4. 投資としての分析

case
都内で最大6人が泊まれる 2LDKの部屋を借りて、民泊を運用する場合
家賃 約 15万円 → 賃貸契約における初期費用 約 75万円
家具購入における初期費用 → 約20万円 ~ 50万円
初期費用計 : 110万円

1泊宿泊単価 : 1万円 ~ 2万円
稼働率 75%
月平均売上 28万円程度

もし運用代行会社にチャットや価格設定の代行業務を依頼すると、
売上の10% ~ 20%手数料がかかります。
ここから清掃外注費や、wifi、水道光熱費用などもひかれます。

月の利益が 10万円前後といったところです。
月の収入としてはわるくないですが、1年運営仕切ってようやく採算があってくるような状況です。

そのため、始められるオススメ4パターンをまとめました。

シェア型で住みながら、民泊をする

家賃の足しにするイメージになりますが、比較的リスクも少なく、
マイナスになることはありません。

引っ越すタイミングで始める

初期費用のうち、敷金、礼金、不動産仲介手数料、備品の料金は引っ越すタイミングであれば0で運用ができます。
ぜひ引っ越すタイミングには一度ご検討を。

許可物件で始める

不動産オーナーは、貸さないとコスト、貸して始めてメリットになります。
民泊NGのオーナーも多くいることは事実ですが、とにかく貸し手を見つけたい方も多いです。
管理会社やオーナーに予め許可をもらって運営しましょう。

ただし、民泊許可物件は売り手市場、足元を見られて敷金、礼金、手数料を、高値でつけている方も多いようです。

大人数が入る物件で運営する

都内一軒家の物件で、最大月で100万円近くの売上が出ている物件もあるそうです。
10人以上泊まれる物件掲載数は都内では少ないため、
競争も少なく、一部の大人数ゲスト層の需要にマッチしているようです。

5. 民泊運用におけるタスク

民泊運用に当たって、以下5点が皆様のタスクとなります。

清掃

チェックアウト後部屋を清掃する必要があります。
その日のうちに宿泊者が来る場合はかなりタイトな時間で清掃をしなければいけません。

外注にしても、1物件の運用で依頼する場合、清掃会社は毛嫌いする傾向があります。

薄利の清掃会社にとって、お客様に対する管理コストを考えると、
複数物件持っている投資向きのお客様を重宝する傾向があるためです。

清掃トラブルはよくあること、清掃会社に圧をかけず、上手に付き合っていきましょう。

チャット

手間が最もかかる内容です。何と言ってもほとんどのゲスト様が英語でメッセージを送ってきます。
解読に10分、送信に10分。
そして謎の記号がついてまた返信が返ってきます。
kimino eigowa imaichidane haha:)

中国語できたり、稀にハングルでメッセージがきたら、そっとパソコンをたたみます。

そのためこの部分は語学に自信のない方は外注してしまいましょう。
10000円/月 ~ 売上10%程度で請け負ってくれる会社がおります。

価格設定

民泊サイトairbnbには、smart pricingという便利な機能があり。
需要と供給のバランスを自動で判断して、適度な金額設定をしてくれます。
基本はこの機能に一任してみましょう。

ただ、2.で記述した繁忙期のシーズンは、ご自身で設定されることをお勧めします!
これだけで一気に売上アップです。

wifi

民泊ではwifiが必須です。
1台は必ず準備しましょう。
「民泊 wifi」と検索すると様々出て来ます。
金額は 3000円 ~ 5000円 /月 契約期間なしで借りられます。

トラブル対応

トラブルは頻発します。

以下は、主なトラブル一覧です。
「鍵がない。マンションに入れない。」
→絶対あります。でも見つけられないケースです。

「ベッドに髪の毛がついている。ベッドの下も汚い。掃除していないでしょ。」
→掃除してます。割と頑張りました。そこまで細かく掃除しなきゃいけないの?

「もうチェックアウトの時間かい?後3時間くらいいさせてくれ。いいだろ?」
→チェックアウト時間になっても退室してくれないゲストもいらっしゃいます。

「wifi持って帰っちゃったよ haha:)」
→持って帰っちゃったじゃないよ!?!?

「今成田いるんだけど、普通、迎えに来るもんだろ?なんでいないんだい?」【実話】
→その後、ゲストさんが警察のお世話になり、翌日チェックインされました。

まとめ

ご覧いただきありがとうございます。
ビジネスとしては面白い業界も、法的にグレーなため、難しい一面もあります。

悩んでいるあなたは、一回この動画を見ましょう。

airbnb 創設者 ジョー・ゲビアのTEDでの公演です。

何か胸の中に熱いものを感じたら初めてはいかがでしょうか?

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